香港樓市迄今經歷了三年跌市，持貨者信心所打的折扣，恐怕更甚於樓價。別人恐懼時我貪婪，如今迎來尋底格局，投資者預先一步出擊，密密收割超跌樓。記者深入市場發現，超跌樓多有樓齡高或屋苑大的特徵。專家教路，具備耐心與眼光，撈到超跌樓不是夢。

撰文：李俊杰

機構大行普遍預測今年樓市繼續下行，下行多少各有說法，唯一共識是降幅收窄﹝表一﹞，意味着樓市將進入尋底格局。一班投資者已率先入市尋寶，呂宇健（Ken Sir）近期一連買下三個荃灣中心的中層及高層單位，均為300餘呎的上車盤，成交價僅為280至315萬元，比銀行估價低12%至16%。

這次交易皆大歡喜。荃灣中心租務旺盛，料呂宇健可獲賬面5厘租金回報；業主持貨多年，雖平價出貨，卻至少袋住70%利潤離場。簡樸新生活集團主席陳洪楷去年也斥資300萬，以每呎2800元的「時光倒流價」，入手兩伙連租約的香港仔田灣66年樓齡唐樓單位，賬面租金回報率高達7厘。

陳洪楷指目前樓市似股市的「14,000點時刻」，「當時坊間都說香港成了金融中心遺址，賣家想甩貨止蝕，買家又未必敢撈貨」，這種市況常有驚喜，更容易出現低市場價15%甚至20%的超跌筍盤。

「高」「大」易超跌
記者梳理市場成交數據發現，超跌樓普遍都有「樓齡高」或「屋苑大」的特徵。樓齡40年以上的大型屋苑，22%在售盤的放盤呎價低於30日平均成交呎價，比例高於樓齡較低的屋苑﹝表二﹞。

以樓齡45年的荃灣中心為例，最近90日共有34宗成交，其中24宗比同類單位的成交價低，當中7宗甚至低水10.5%至17.4%﹝圖一﹞。記者同時發現，獲利3倍或以上的業主，更是傾向以低於市價出售單位。

在荃景圍扎根超過20年的地區經紀行經理許先生特別以記者身旁的賣盤廣告為例，「這是我們目前主要的放盤，中低層兩房、無死人，裝修真係靚㗎，唔係講笑！入手後可馬上出租，租金11,000元左右，賬面回報4.4厘。」

荃灣中心以至整個荃景圍區域的客群，以小本收租客及上車客為主。這個單位掛盤兩個多月，人氣倒旺，「迄今已有起碼20組客人看過。」然而許先生透露，「單位起初標價310萬元，價錢來說是合格的，但客人打量後都說『OK，要再睇定啲』。放盤標價因此一路減至298萬元。」

市場最終會用什麼價位承接？許先生分析近年市況，「無5%折讓，無人想睇樓；被劈價10%也不少見，甚至見過15%。」他預計最差情況或去到280萬以下才有承接，屆時又將誕生一間超跌樓。

超跌樓其實是信心超跌的產物，當看淡市場時，往往什麼原因都能成為沽貨理由。「當區有不少業主早七、八年入市，現時紛紛決定蝕少少走人，不想再持有收租。」許先生表示，「業主反映樓齡高、升值潛力有限而想放盤，但這些樓裝修企理，無事無幹。其實說到底，就是信心未夠，這一區域的樓盤超跌很多！」

其公司在其他「高」「大」屋苑也有分行，因此他不忘向記者補充，沙田第一城、大圍金獅花園等老牌屋苑，也有類似超跌情況。

蝕錢臨界點
從樓市大環境看，不難理解為何部分業主缺乏……

——節錄自3月號《「超跌樓」撈底》